서울 집값 전망을 단도직입적으로 짚어보자면, 지난 수년간 시장을 지배했던 값싼 돈의 시대가 종언을 고하면서 2027년을 기점으로 거대한 대출 만기 충격과 함께 본격적인 하방 압력에 직면할 것이라는 결론에 도달한다.
단기적인 공급 부족이나 일부 대기업의 성과급, 전세 가격 불안이 집값을 국지적으로 떠받칠 수는 있겠지만, 거시경제의 본질인 유동성과 금리의 파도를 거스를 수 있는 자산은 대한민국에 존재하지 않는다.
끝없이 치솟던 아파트 매매 그래프를 보며 내 집 마련을 꿈꾸던 수많은 30대와 직장인들은 박탈감과 공포를 동시에 삼켜야 했다. 과연 서울의 아파트는 영원히 우상향하는 불패의 성채일까, 아니면 막대한 빚 위에 위태롭게 쌓아 올린 모래탑일까.
시장 안팎에서 쏟아지는 무수한 소음 속에서 팩트와 데이터를 냉정하게 발라내어, 향후 수년간 전개될 서울 집값 전망과 부동산 시장의 진짜 민낯을 낱낱이 파헤쳐 보고자 한다.
88주 연속 상승의 착시와 금리라는 냉혹한 스위치
서울 아파트값 88주 상승 뒤에 숨은 양극화와 6대 변수
최근 부동산 시장을 뒤흔든 가장 충격적인 지표는 단연 서울 아파트값의 88주 연속 상승 기록이다. 이는 대한민국 통계 작성 이래 유례를 찾아볼 수 없는 가장 긴 상승 랠리였다. 이 기간 동안 누적 상승률은 무려 17.9%에 달했다. 숫자로만 보면 서울 부동산은 결코 무너지지 않는 난공불락의 요새처럼 보인다. 주변에서도 "지금이라도 무조건 영끌해서 서울 역세권에 발을 담가야 한다"는 조급증 섞인 한탄이 끊이지 않았다.하지만 돋보기를 들이대고 내부를 들여다보면 전혀 다른 그림이 펼쳐진다. 겉으로는 시장 전체가 불타오르는 듯 보였지만, 실상은 극단적인 차별화와 왜곡의 연속이었다. 실제로 최근 통계를 살펴보면 강남구 아파트값은 10주 연속 하락하며 누적 -0.35%를 기록한 반면, 상대적으로 중저가 밀집 지역으로 꼽히는 성북구는 올해 누적 14.9%나 폭등하는 기현상이 벌어졌다. 서울 안에서도 상급지와 중하급지의 온도 차가 벌어지고, 실수요와 투기 수요가 뒤엉키며 시장의 착시 현상을 극대화한 것이다.
국토연구원이 2011년부터 2021년까지의 아파트값 변동 기여도를 분석한 연구 자료를 보면 그 해답이 명확해진다. 집값을 움직이는 요인은 금리, 규제, 주식, 보너스, 공급, 인구 등 크게 6가지로 나뉘는데, 이 중 기준금리의 기여도가 무려 60.7%에 달했다. 대출 규제가 17.9%, 주택 공급이 8.5%, 인구 구조가 8.5%, 경기가 4.4%로 그 뒤를 이었다. 흔히 언론과 건설업계에서는 공급 부족이 집값 폭등의 전부인 양 떠들지만, 학술적이고 통계적인 진실은 완전히 다르다.
"금리는 연료가 아니라 스위치다."라는 명제가 가슴을 때리는 이유가 바로 여기에 있다. 한국은행이 기준금리를 낮추고 돈줄을 풀어 유동성을 뿜어내면, 주택 공급을 아무리 열심히 퍼부어도 집값은 급등할 수밖에 없다. 반대로 아무리 주택 공급이 바닥을 기어도 금리라는 스위치가 꺼져버리면 시장은 순식간에 얼어붙는다. 결국 지난 88주의 상승세는 주택의 본질 가치가 뛰어서라기보다, 비정상적으로 유지된 저금리 기조와 유동성의 잔치가 빚어낸 거대한 신기루였던 셈이다.
💡 요약해보면
- 서울 아파트값 88주 연속 상승(누적 17.9%)은 시장 전반의 체력이 아니라 왜곡된 유동성이 만든 신기루다.
- 국토연구원 분석에 따르면 집값 변동 기여도의 60.7%는 금리이며, 공급 요인은 8.5%에 불과하다.
- 금리는 시장을 서서히 달구는 연료가 아니라, 시장 전체의 전원을 단숨에 내리는 결정적인 '스위치'다.
2022년 레고랜드 사태가 증명한 고금리의 타격과 거래 절벽
우리는 이미 불과 몇 년 전, 금리라는 거대한 스위치가 내려갔을 때 어떤 참혹한 일이 벌어지는지 똑똑히 목격했다. 바로 2022년 하반기, 강원도 레고랜드 발 자산담보부 기업어음(ABCP) 채무불이행으로 촉발된 신용 경색 사태 당시였다. 당시 우리나라 10년물 국고채 금리는 순식간에 4.6%까지 치솟았다. 4%를 웃돌았던 기간은 단 7주에 불과했지만, 시장이 받은 내상은 치명적이었다.금리가 단 7주 동안 4%대를 찍자마자 서울의 부동산 시장은 그야말로 뇌사 상태에 빠졌다. 2022년 10월 서울 아파트 매매 거래량은 단 558건에 그치며 대한민국 부동산 통계 작성 이래 사상 최악의 거래 절벽을 기록했다. 천만 인구가 살아가는 거대 메트로폴리스 서울에서 한 달 동안 아파트 매매가 고작 500여 건에 그쳤다는 것은 매수 심리가 완전히 증발했음을 의미했다. 매수자가 자취를 감추자 가격 방어선은 속절없이 무너져 내렸다.
부동산원 공식 통계에 따르면 2022년 한 해 동안 전국 아파트 실거래가는 무려 22%나 폭락했다. 흔히 사람들은 "부동산 불패, 강남 불패"를 종교처럼 신봉하지만, 현실의 데이터는 냉정했다. "부동산 불패, 강남 불패라고 생각하지만 금리에는 맥을 못 춥니다."라는 말은 허상이 아닌 냉혹한 진실이다. 평생을 모아도 만져보기 힘든 수억 원의 자산 가치가 고작 7주간 이어진 국고채 금리 폭등 앞에서 처참하게 깎여 나간 것이다.
그럼에도 불구하고 대중이 이 참혹했던 22%의 폭락을 길게 기억하지 못하는 이유는 무엇일까. 바로 둔촌주공(올림픽파크포레온) 사태 직후 정부가 쏟아부은 천문학적인 인위적 부양책 때문이었다. 2023년 1월부터 정부는 특례보금자리론을 비롯해 50년 만기 주택담보대출, 온갖 규제 완화 패키지를 남발하며 시중금리를 강제로 억눌렀다. 빚으로 빚을 돌려막는 정책 덕분에 집값은 다시 반등세를 탔지만, 이는 시장의 질병을 치료한 것이 아니라 진통제를 대량 투여해 병세를 감춰둔 것에 불과했다.
시차의 함정과 세계 부동산이 증명한 변동금리의 취약성
5개월에서 15개월, 미국과 글로벌 시장이 겪은 충격의 지연
고금리의 무서움은 즉각적으로 나타나지 않는다는 점에서 비롯된다. 많은 사람들이 금리가 오르면 다음 날 아침 곧바로 집값이 떨어질 것이라 기대하지만, 현실의 경제는 그렇게 단순하게 작동하지 않는다. 고금리의 충격은 언제나 깊은 시차(Time Lag)를 두고 부동산 시장의 숨통을 조여온다. 대출 금리가 본격적으로 체감되는 데 약 5개월에서 9개월, 그리고 차주들이 버티다 못해 연체로 이어지고 경매 시장으로 매물이 밀려 나오는 데는 15개월 안팎의 시간이 소요된다.과거 2006년 미국의 사례는 이러한 시차의 법칙을 적나라하게 보여준다. 당시 미국 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 5.25%까지 무섭게 끌어올렸다. 하지만 금리가 정점에 도달했음에도 미국 집값은 곧바로 꺾이지 않았다. 사람들은 여전히 부동산 불패를 외쳤고, 연준의 고금리 정책이 시장을 잡지 못한다는 조롱까지 나왔다. 그러나 정확히 15개월의 시차가 지난 후부터 미국 부동산은 끝을 알 수 없는 추락을 시작했다.
그 결과는 처참했다. 2006년 고점을 찍은 이후 2012년까지 장장 6년 내내 집값이 곤두박질치며 미국 전역의 평균 주택 가격은 27%나 폭락했다. 심지어 상승 폭이 가팔랐던 피닉스, 라스베이거스, 마이애미 같은 도시들은 집값이 반토막(-50% 이상) 나는 아비귀환을 겪었다. 결국 서브프라임 모기지 사태와 2008년 리먼브라더스 파산이라는 전대미문의 글로벌 금융위기 역시, 고금리가 15개월간 축적해 둔 독성이 한꺼번에 폭발하면서 발생한 사건이었다.
"고금리 효과는 바로 오는 게 아니라 5개월에서 15개월 뒤에 오기 때문에 항상 시차가 존재합니다." 지금 우리가 체감하고 있는 고금리의 파도는 아직 본진이 상륙하지도 않았다. 이미 시중은행의 연체율이 상승 곡선을 그리고 있는 상황에서, 과거의 역사가 증명하듯 시차의 시계는 째깍째깍 흘러가고 있다. 눈앞에서 당장 집값이 떨어지지 않는다고 안도하는 것은, 쓰나미가 밀려오기 직전 해안가의 바닷물이 빠져나가는 것을 보며 평화롭다고 착각하는 것과 다를 바 없다.
📊 숫자로 보면
2022~2023년 글로벌 긴축기 주요국 집값 하락폭 비교:
• 미국: -5.0% (30년 장기 고정금리 위주)
• 영국: -5.3% / 호주: -7.5% / 독일: -12.9%
• 캐나다: -15.0% / 스웨덴: -15.0% / 뉴질랜드: -17.6%
• 대한민국(실거래가 기준): -22.0% (가장 가파른 폭락)
변동금리 비중 57%의 덫과 주요국 대비 처참했던 하락률
글로벌 금리 인상기에 전 세계 주요국 중 유독 한국의 집값 낙폭이 컸던 이유는 바로 기형적인 대출 구조에 있다. 2022년부터 2023년까지 이어진 금리 인상기 동안 미국의 집값 하락률은 고점 대비 -5.0%에 불과했다. 영국은 -5.3%, 호주는 -7.5%, 독일은 -12.9%, 캐나다와 스웨덴이 각각 -15.0%, 뉴질랜드가 -17.6% 수준이었다. 반면 대한민국의 실거래가 하락률은 무려 -22.0%로 세계 주요국 중 가장 처참한 낙폭을 기록했다.이러한 극단적인 격차를 낳은 결정타가 바로 대출의 성격이다. 미국은 모기지 차주의 90% 이상이 30년 장기 고정금리를 이용한다. 아무리 연준이 기준금리를 5% 넘게 올려도 이미 집을 산 사람들의 월 상환액은 단 1달러도 늘어나지 않는다. 따라서 버틸 수 있는 체력이 있고 매물을 헐값에 던질 이유가 없다. 반면 대한민국은 어떠한가. 한국은행 통계에 따르면 가계대출 잔액 중 변동금리 비중은 최근 57.3%를 넘어섰으며, 신규 주택담보대출의 변동금리 선택 비중은 무려 64.7%에 육박한다.
"한국은 대부분 대출이 변동금리이기 때문에 집값 하락폭도 다른 나라보다 큰 편입니다." 이것이 바로 한국 금융 시장의 가장 취약한 고리다. 기준금리가 0.25%p 오를 때마다 가계가 토해내야 하는 이자 부담은 수조 원 단위로 불어난다. 초기 금리가 0.3%p가량 저렴하다는 이유로 대다수 차주들이 변동금리를 선택하지만, 이는 금리 인상기에 스스로 목을 조르는 덫이 된다. 고정금리 4.88% 대신 변동금리 4.53%를 선택한 대가가 결국 가계 경제를 파탄으로 몰고 가는 셈이다.
더욱 심각한 것은 거시건전성 정책과의 악순환이다. 한국은행 경제연구원 보고서에 따르면 소득과 부채 규모가 큰 가계일수록 변동금리를 선택하는 비중이 높았다. 금리가 치솟아 DSR(총부채원리금상환비율) 한계에 도달하면 신규 매수자의 진입이 전면 차단되고, 기존 차주들은 눈덩이처럼 불어난 원리금을 감당하지 못해 시장에 급매물을 쏟아낸다. 전세자금대출 금리마저 동반 상승하면서 세입자들이 월세로 도망치는 '전세의 월세화'가 가속화되고, 이는 전세가율 붕괴와 갭투자자들의 투매로 이어지는 연쇄 폭탄이 된다.
2027년 도래하는 2,822조 원의 대출 리셋과 가계부채 뇌관
5년 혼합형 대출의 만기와 분기별 쏟아지는 금리 재산정
진짜 공포는 아직 시작조차 되지 않았다. 2021년과 2022년, 부동산 시장의 광풍 속에서 영끌로 아파트를 매수한 이들이 선택한 무기는 순수 변동금리뿐만이 아니었다. 당시 은행 창구에서 불티나게 팔려나간 상품은 최초 5년간 금리를 묶어두는 이른바 '5년 고정 혼합형 대출'이었다. 당시 2%대 후반의 달콤한 금리로 수억 원의 빚을 냈던 이들의 약정 만기가 언제 돌아오는가. 바로 2026년 하반기부터 2027년, 2028년이다.금융권 데이터에 집계된 향후 금리 재산정 일정표는 그야말로 경악스럽다. 2026년 3분기 144조 원, 4분기 165조 원을 시작으로, 2027년 1분기 137조 원, 2분기 154조 원, 3분기 128조 원, 4분기 144조 원 등 분기마다 100조 원이 훌쩍 넘는 대출의 금리가 강제로 다시 매겨진다. 이렇게 2027년부터 2028년까지 다시 정해져야 하는 대출 규모만 무려 총 2,822조 원에 달한다. 대한민국 1년 국가 예산의 서너 배가 넘는 천문학적인 자금의 이자율이 전면 리셋되는 것이다.
당시 연 2.70%~2.88% 수준이었던 저금리 대출이 현재 수준인 4.26%~4.66%로 재산정된다고 가정해 보자. 대출 잔액 3억 원에 25년 원리금균등상환 방식을 적용하면, 월 상환액은 약 140만 원에서 169만 원으로 훌쩍 뛴다. 매달 29만 원, 연간 350만 원에 가까운 가처분 소득이 순수하게 이자로 증발하는 것이다. 대출 원금이 5억, 6억에 달하는 서울 역세권 영끌족들의 고통은 두 배, 세 배에 달한다. 밥 한 끼, 커피 한 잔 줄여서 감당할 수 있는 수준을 아득히 초과한다.
"사람들이 있는 대로 영끌해서 집을 샀고, 이 과정에서 결국 빚이 눈덩이처럼 불어났기 때문에 이게 2022년보다 나쁜 점입니다."
🔥 짚고 넘어가야 할 문제 하나
"아니나 다를까 은행의 연체율이 지금 10년래 최고치를 기록하고 있는데, 이게 자꾸 변동금리로 바뀌면서 금리가 올라가게 되면 더욱더 연체율이 높아질 수밖에 없겠죠."
윤석열 씨 재임 시절 무분별하게 남발했던 정책 모기지와 부채 부양책의 청구서가 이제 본격적으로 날아들고 있다. 생산적인 산업으로 흘러가야 할 국가의 자본을 부동산 투기와 빚잔치로 몰아넣은 결과, 대한민국 가계는 2,020조 원의 빚더미에 짓눌려 숨을 헐떡이고 있다.
빚으로 부양한 사상누각은 결코 지속될 수 없으며, 그 파편은 가장 취약한 평범한 서민들에게 쏟아질 것이다.
주식 대박의 부동산 유입 종료와 반도체 성과급이라는 마지막 불씨
그렇다면 지난 수개월 동안 서울 아파트 매수세를 지탱했던 그 수많은 자금은 도대체 어디서 쏟아져 나온 것이었을까. 정부의 자금 출처 조사 결과는 매우 흥미로운 사실을 보여준다. 최근 서울 아파트를 매수한 사람들에게 자금 조달 출처를 물었더니, 놀랍게도 응답자의 70%가 주식 매도 자금으로 집값을 충당했다고 답했다. 주식 시장의 호황기에 돈을 번 스마트 머니들이 주가가 고점에 달했을 때 주식을 팔아치우고 안전자산이라 믿었던 부동산으로 갈아탄 것이다.실제로 나스닥과 코스피가 거침없이 질주하던 시기, 주식을 팔아 아파트 계약금을 치르고 잔금을 마련하는 자산 이전 공식이 완벽하게 작동했다. 하지만 이 연료는 이미 바닥을 드러냈다. 글로벌 증시가 요동치고 주가가 고점 대비 38%나 폭락하면서 주식으로 거액을 벌어 부동산으로 유입될 수 있는 유동성 파이프라인 자체가 박살이 났다. "주식 대박 내서 강남 아파트 산다"는 신화는 더 이상 시장의 매수 동력으로 작동할 수 없게 된 것이다.
이제 부동산 시장에 유일하게 남아 있는 단기 연료는 매우 제한적이다. 바로 삼성전자와 SK하이닉스 같은 대표 반도체 기업들의 천문학적인 초과이익성과급(OPI)이다. 반도체 업황 회복에 힘입어 지급되는 이 성과급은 수천만 원에서 억 단위에 달하기 때문에, 고소득 엔지니어와 직장인들이 자산을 불리고 대출을 일으킬 수 있는 심리적 완충재가 되어준다. 이들이 내년 봄 매수세의 마지막 불씨를 지필 수는 있을 것이다.
하지만 냉정하게 따져보자. 반도체 성과급을 받는 수만 명의 인력이 대한민국 전체 부동산 판을 뒤집을 수 있을까. 이는 서울 동남권이나 판교, 수원 광교 등 특정 지역의 국지적 방어 요인은 될 수 있을지언정, 2,822조 원에 달하는 전방위적 금리 리셋 충격을 상쇄하기에는 턱없이 부족하다. 거대한 쓰나미가 몰려오는데 조그만 모래주머니 몇 개 쌓아놓고 안전하다고 자위하는 꼴이다. 값싼 돈 4년의 파티는 끝났고, 남은 것은 차가운 청구서뿐이다.
2028년 주택 공급 절벽과 은퇴하는 1974년생의 엇갈린 운명
1만 5천 가구 입주와 4만 5천 가구 이주 수요가 빚어낼 전세 시장
하방 압력이 거세지는 와중에도 부동산 불패론자들이 전가의 보도처럼 휘두르는 유일한 방패가 있다. 바로 '공급 부족'이다. 실제로 2028년 서울의 입주 물량 지표는 충격적일 정도로 메말라 있다. 2025년 서울의 아파트 입주 예정 물량은 약 3만 7천 가구 수준이지만, 2027년에는 2만 3천 가구로 급감하고, 2028년에는 고작 1만 5천 가구에 불과할 것이라는 암울한 통계가 나와 있다.엎친 데 덮친 격으로, 이 시기 서울 도심 곳곳에서는 대대적인 재건축·재개발 정비사업이 동시다발적으로 진행된다. 정비사업으로 인해 집을 비워줘야 하는 이주 수요는 2028년에만 무려 4만 5천 가구에 달할 것으로 추산된다. 2030년에는 5만 7천 가구까지 불어난다. 들어갈 새 아파트는 1만 5천 가구뿐인데, 집을 비우고 전셋집을 찾아 쫓겨나야 하는 멸실 이주 가구는 그 세 배인 4만 5천 가구에 달하는 기형적인 수급 불일치가 발생하는 것이다.
이러한 수급 파탄은 단기적으로 전세 시장을 극도로 자극할 가능성이 높다. 전세를 구하려는 이주민들이 수도권 외곽이나 인근 주택가로 밀려나면서 전셋값이 폭등하고, 이렇게 밀려 올라간 전세가가 매매가의 하단을 일시적으로 떠받치는 지지대 역할을 할 수는 있다. 많은 전문가들이 "2028년 공급 절벽 때문에 집값 폭등은 필연"이라고 주장하는 논리적 근거가 바로 여기에 있다.
그러나 거시경제의 본질을 놓쳐서는 안 된다. 주택 공급의 변화가 전체 아파트 재고에서 차지하는 비중은 기껏해야 연간 0.5%에서 1% 안팎에 불과하다. 반면 중앙은행의 통화정책과 시중 유동성이 돈의 가치를 흔드는 속도는 이를 압도하고도 남는다. 주택 공급이 부족하다고 해서 소득과 대출 한도를 넘어선 아파트를 매수할 수 있는 기적이 일어나지는 않는다. 결국 전세가의 상승은 매매가의 폭등으로 이어지기보다, 서민들의 주거비 부담을 극대화하며 내수 침체를 가속화하는 부메랑으로 돌아올 가능성이 훨씬 높다.
💭 개인적인 생각
주택을 시장의 자율적 투기 상품으로 방치했던 과오가 우리 세대에게 어떤 고통을 안겨주고 있는지 돌아보게 된다. 과거 김대중, 노무현, 문재인 정부가 지향했던 부동산 정책의 본질은 부동산으로 불로소득을 얻는 사회를 막고, 무주택 서민과 청년들에게 안정적인 보금자리를 절차적 민주주의와 사회적 복지의 틀 안에서 제공하려는 치열한 고투였다.
반면 지난 윤석열 정권 시절 자행된 무분별한 빚 권하기 정책과 부자 감세는 무엇을 남겼는가. 결국 청년들에게 "지금 안 사면 영원히 벼락거지가 된다"는 공포 마케팅을 주입해 2,020조 원이라는 괴물 같은 빚더미를 안겨주었을 뿐이다.
이재명 정부가 들어선 지금, 통화정책과 주거 복지의 패러다임은 근본적으로 바뀌어야 한다. 집은 투기의 수단이 아니라 사람이 살아가는 기본권이어야 한다.
공급 절벽이라는 자본의 공포 조장에 휩쓸려 무리한 영끌에 뛰어들기보다, 거품이 꺼지는 냉혹한 현실을 직시하고 디레버리징(부채 축소)의 시대를 차분하게 준비하는 것이야말로 내 삶과 가정을 지키는 유일한 생존 전략이다.
평균 퇴직 연령 53세, 막내 베이비부머의 퇴장이 바꿀 부동산의 미래
우리가 절대 간과해서는 안 될 또 하나의 거대한 메가트렌드는 바로 인구 구조의 불가역적인 변화다. 대한민국 역사상 가장 인구가 많고 경제 성장의 주역으로 군림했던 2차 베이비붐 세대의 막내, 바로 1974년생이 마주할 미래다. 1974년생은 현재 쉰둘의 나이에 도달해 있다. 세간에서는 정년 60세를 당연하게 이야기하지만, 현실의 노동 시장은 그렇게 자비롭지 못하다.통계청(국가데이터처)의 공식 발표에 따르면 대한민국 직장인의 평균 퇴직 연령은 고작 53세이며, 그중 남성은 55세에 불과하다. 60세 정년까지 고액 연봉을 받으며 좋은 직장을 무사히 유지하는 사람은 전체 경제활동인구의 상위 10%~20%에 불과한 것이 서글픈 현실이다. 결국 1974년생이라는 거대한 인구 집단이 직장에서 주된 일자리를 잃고 대거 퇴직하는 결정적인 시점이 바로 2027년에서 2028년이다.
은퇴한 베이비부머들이 다음 날 아침 곧바로 집을 내놓지는 않을 것이다. 하지만 확실한 것은, 그들이 더 이상 대출을 수억 원씩 끼고 더 큰 평수나 상급지로 갈아타는 '적극적인 부동산 매수자'로 시장에 머물 수는 없다는 사실이다. 고정 소득이 끊기고 국민연금 수령까지 소득 크레바스를 견뎌야 하는 상황에서, 막대한 보유세와 이자를 감당하며 아파트를 쥐고 있을 여력은 급격히 감소한다.
"은퇴한 다음에는 새로운 집에 대한 수요가 되는 거 이거보다는 오히려 팔 가능성이 조금이라도 높아질 겁니다. 그래서 은퇴한다고 바로 판다 이건 아니지만 앞으로 새로운 집에 대한 수요가 조금이라도 둔화되기 때문에 이건 집값이 하락하는 장기적인 요소가 될 겁니다."
❓ 자주 묻는 질문
Q. 서울 집값은 왜 88주 연속 상승했을까요?
서울 아파트값이 88주 연속 상승한 핵심 배경은 주택의 본질 가치 상승 때문이 아니라, 미국보다 2%p 가까이 낮게 유지되었던 값싼 시중금리와 증시 호황으로 번 돈의 부동산 유입, 그리고 정부의 인위적인 대출 부양책이 맞물렸기 때문이다.
특히 국토연구원 분석대로 집값 변동 기여도의 60.7%를 차지하는 금리 요인이 비정상적인 유동성 장세를 떠받친 결과다.
Q. 금리 인상과 집값 하락은 어떤 시차를 두나요?
금리 인상의 충격은 즉각적으로 반영되지 않고 통상 5개월에서 15개월의 뚜렷한 시차를 두고 시장에 전달된다. 대출금리가 오르며 심리가 위축되는 데 약 5~9개월이 걸리고, 한계 차주들이 원리금을 버티다 못해 연체율이 치솟고 매물이 경매나 급매로 쏟아져 나오는 데는 약 15개월이 소요되기 때문에 과거 미국 시장에서도 금리 정점 후 15개월 뒤부터 본격적인 폭락이 시작되었다.
Q. 영끌족의 5년 고정금리 만기가 위험한 이유는 무엇인가요?
2021~2022년 초저금리 시절 연 2%대 후반으로 5년 혼합형 대출을 받았던 차주들의 만기가 2026년 하반기부터 2028년까지 집중되어 있기 때문이다. 이 기간 동안 무려 2,822조 원 규모의 대출이 현재의 4%대 중반 변동금리로 강제 전환되며, 차주당 월 수십만 원에서 수백만 원의 추가 이자 부담이 발생해 가계 파탄과 투매를 촉발할 위험이 매우 높다.
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우리는 오랫동안 "부동산은 무조건 오른다"는 맹목적인 믿음 속에서 값싼 돈이 뿌려댄 달콤한 마약에 취해 있었다. 그러나 유동성의 바닷물이 빠져나가면 누가 발가벗고 수영하고 있었는지가 여실히 드러나는 법이다.
2027년과 2028년, 2,822조 원의 대출 리셋과 인구 구조의 퇴장은 우리에게 냉혹한 현실을 자각하라고 경고하고 있다.
지금 필요한 것은 무지성적인 영끌이나 공포에 질린 패닉 바잉이 아니다. 내가 짊어진 부채의 구조를 점검하고, 감당할 수 없는 레버리지를 과감하게 덜어내며 다가올 거대한 조정의 파도를 견뎌낼 내성을 기르는 일이다.
역사는 언제나 거품의 붕괴를 경고해 왔으며, 그 경고를 귀담아들음 자만이 살아남았다.
스위치가 꺼진 자리에 남겨진 거대한 부채의 청구서, 우리는 과연 지불할 준비가 되어 있는가.
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