뉴스에서는 연일 대출 문턱을 조이고 금리가 어쩌니 부동산 시장이 얼어붙었느니 하는 소식만 쏟아져 나온다.
그 소식을 듣고 있으면 자연스럽게 손발이 묶인다. 지금 사면 영끌족 되어 망하는 거 아닐까 싶고, 조금만 더 기다리면 반값 아파트가 쏟아질 것 같은 환상에 빠지기 십상이다.
나 역시 한때는 시장이 멈추기를, 가격이 폭락해 내 발밑까지 내려오기를 조용히 기다렸던 적이 있었다.
하지만 지나고 보니 그건 완벽한 착각이었다.
대출이 막혔다고 무작정 기다리는 건 기회를 엿보는 게 아니라, 화폐 가치가 녹아내리는 현장에 가만히 서서 구경하는 것과 다름없었다.
내 소득의 한계를 인정하고 그 안에서 최선의 판을 짜는 사람만이 결국 자산의 사다리를 타게 된다는 사실을 송희구 작가의 통찰을 통해 다시금 뼈저리게 느꼈다.
지금 필요한 건 시장을 향한 불평이 아니라, 내 통장 사정에 맞춘 지독하게 현실적인 매수 전략이다.
💡 요약해보면
- 시장을 기다리지 말고 세후 월소득의 30% 이내 원리금 범위에서 지금 당장 가능한 매수를 실행하라.
- 같은 동네 '옆그레이드'는 거래 비용 1억을 길바닥에 버리는 짓, 최소 1.5배 이상 가치 있는 상급지로 이동하라.
- 쇼핑몰·병원 같은 가짜 호재에 속지 말고, 주요 업무지구 직결 지하철과 구역 전체가 바뀌는 재개발에 집중하라.
대출 규제 폭탄 속에서 무작정 대기표만 뽑고 있는 이들에게
규제가 만든 엽기적인 양극화, 피해자는 결국 누구인가
정부가 집값을 잡겠다고 대출을 죄고 토지거래허가구역을 지정할 때마다 시장에서는 이상한 일이 벌어진다.
집값이 잡히는 게 아니라, 오히려 전세 매물이 사막의 오아시스처럼 사라져 버린다.
실거주 의무라는 족쇄 때문에 전세를 놓을 수 없게 되니, 세입자들은 쫓겨나듯 외각으로 밀려난다.
결과적으로 중심지와 외각의 격차는 메울 수 없을 만큼 벌어지고 양극화는 심화된다.
다주택자를 쥐어짜면 매물이 쏟아질 거라는 멍청한 기대는 버려야 한다.
양도세 중과라는 몽둥이를 들수록 집을 가진 이들은 문을 잠그고 빗장을 걸어버린다.
매물이 잠기니 희소성이 높아지고, 자금은 전국에 dispersed 되는 대신 서울 핵심지의 '똘똘한 한 채'로 쏠린다.
결국 어설픈 규제는 무주택자의 진입 장벽만 높여놓았을 뿐이다.
세후 월소득 30%의 법칙, 감당 가능한 빚의 선을 긋다
대출이 얼붙었다고 징징댈 시간에 내 영혼이 버틸 수 있는 적정 대출금부터 계산해야 한다.
기준은 명확하다. 원리금 30년 상환을 기준으로 세후 월소득의 딱 30%까지만 원리금으로 지출하는 것이다.
외벌이로 월 300만 원을 버는 사람이라면 월 90만 원이 마지노선이고, 맞벌이로 1,000만 원을 버는 가구라면 월 300만 원까지가 안전지대다.
이 선을 넘어가는 순간 삶은 피폐해지고, 하락장이 왔을 때 공포를 견디지 못해 손절표를 던지게 된다.
대출을 일으켰다면 그 다음 미션은 '빠른 상환'이다.
5억을 빌렸다면 3억 수준으로 뼈를 깎아 줄여놓아야 다음 상급지로 갈아탈 때 체력과 대출 여력이 생긴다.
빚을 갚아나가는 과정 자체가 자산을 축적하는 가장 확실한 원동력이 된다.
🔥 짚고 넘어가야 할 문제 하나
시장 폭락을 기다리며 현금을 통장에 묵혀두는 행위는 가장 완벽한 자해공갈이다.
인플레이션은 매일 당신의 통장 잔고를 갉아먹고 있다. '기회가 오면 사겠다'가 아니라 '할 수 있을 때 사는 것'이 유일한 생존법이다.
옆그레이드는 영혼을 갈아 넣은 돈 낭비다
복비와 세금으로 1억 날리는 '갈아타기 착시'
많은 이들이 착각하는 게 있다. 살던 동네에서 옆 단지로 옮기거나 비슷한 수준의 동네로 평수만 조금 늘려가는 '옆그레이드'다.
이건 갈아타기가 아니라 금융기관과 국가에 기부하는 행위나 다름없다.
취득세, 양도세, 복비, 이사비까지 합치면 앉은 자리에서 1억 원 가까운 돈이 공중분해된다.
소중한 자본금을 세금과 수수료로 녹여버리면서 집을 바꿨다고 뿌듯해하는 건 자기기만이다.
갈아타기를 결심했다면 철칙을 지켜야 한다.
평수를 20평대로 줄이는 한이 있더라도 현재 집 가격의 최소 1.5배 이상 가치가 있는 상급지로 진입해야 한다.
성북구에서 동대문구로, 동대문구에서 마포구로, 마포구에서 서초구로 입지의 체급을 완전히 바꿔버리는 이동이어야 거래 비용을 상쇄하고도 남는 수익을 안겨준다.
📊 숫자로 보면
10억 짜리 집을 팔고 11억 짜리 비슷한 동네 집으로 옮길 때 발생하는 제반 비용은 약 7,000만~1억 원 내외다.
자산 상승폭보다 거래 비용이 더 큰 악순환을 끊으려면 최소 15억 이상의 상급지로 퀀텀지프해야 한다.
몸테크의 진수, 실거주와 투자를 찢어발기는 용기
원하는 상급지 아파트값이 너무 아득해서 통곡하고 싶다면, 실거주와 투자를 분리하는 담대함이 필요하다.
지금 살고 있는 집을 정리하고 저렴한 월세방으로 들어가라.
그리고 확보한 현금에 전세를 끼고 상급지의 재개발 빌라를 매수하는 것이다.
몸은 조금 불편할지 몰라도 내 자산은 이미 핵심 상급지 재개발 지분에 깃발을 꽂게 된다.
물론 재개발 투자에서 섣부른 욕심은 독약이다.
사업이 엎어지고 세월아 네월아 세월만 낚는 리스크를 피하려면, 반드시 '조합설립인가'가 완료된 물건만 골라내야 한다.
안정성이 확보된 단계를 밟아야 내 피 같은 자금이 공중에 뜨지 않는다.
스타벅스 들어선다고 다 내 집값 오르는 거 아니다
몰세권에 낚이지 마라, '가짜 호재'와 '진짜 호재'를 가리는 시선
우리 동네에 대형 쇼핑몰이 들어선다거나 대형 병원, 마트가 생겨서 집값이 폭등할 거라며 김칫국부터 마시는 이들이 많다.
냉정하게 말해서 이런 편의시설은 주말에 유동인구만 바글바글하게 만들 뿐, 집값을 근본적으로 밀어 올리는 동력이 못 된다.
이런 건 그냥 있으면 편리한 '가짜 호재'에 불과하다. 😅
진짜 호재는 딱 두 가지다.
첫째, 강남이나 여의도, 마곡 같은 주요 업무지구로 한 번에 꽂히는 지하철 핵심 노선 신설이다.
둘째, 낙후된 빌라촌 전체가 싹 밀리고 대단지 새 아파트 타운으로 탈바꿈하는 전면 재개발이다.
이문휘경이나 장위뉴타운처럼 동네의 판데기 자체가 완전히 교체되는 곳이라야 내 자산의 단위가 바뀐다.
임장 갔을 때 현관문 대신 역 앞 올리브영을 봐야 하는 이유
아파트 사러 가서 집 안의 도배 상태나 전등 모양 따위나 보고 오는 사람들이 있다.
아파트 내부는 100만 원, 200만 원 들여서 페인트 칠하고 하얀색 벽지만 새로 도배해도 완전히 새집처럼 바뀐다.
진짜 봐야 할 것은 문밖에 펼쳐진 '외부 환경'과 동네의 결이다.
지하철역 출구를 딱 빠져나왔을 때 느껴지는 동네 분위기가 음침한가, 아니면 환하고 정돈되어 있는가?
역에서 집까지 걸어가는 동선에 스타벅스나 올리브영 같은 양질의 상권이 매끄럽게 이어지는가, 아니면 유흥가와 모텔촌이 널려있는가?
건물의 껍데기는 돈으로 고칠 수 있지만, 동네를 구성하는 인프라와 균질성은 개인이 바꿀 수 없다.
폭락장이 오면 쫄지 말고 상급지 표를 끊어라
"5년 더 떨어진다"는 통곡 소리가 들릴 때가 진짜 바닥이다
하락장이 찾아오면 언론과 커뮤니티는 세상이 멸망할 것처럼 공포를 조성한다.
"부동산 5년 잔혹사 시작됐다", "지금 사면 진짜 상거지 된다" 같은 말들이 횡행할 때가 온다.
역설적이게도 모두가 공포에 질려 덜덜 떨고 있을 때가 바로 진짜 바닥이다. 👀
무작정 감으로 사라는 게 아니다.
관심 단지의 고점 대비 20% 이상 하락했을 때 매수하겠다는 등의 자기만의 명확한 가이드라인을 세워두어야 한다.
하락장에서는 비싼 상급지 아파트가 하급지보다 금액 덩어리 자체가 크게 떨어지기 때문에, 상급지와의 가격 격차가 역사상 가장 좁혀진다.
1주택자가 상급지로 갈아탈 수 있는 인생 최고의 골든타임은 바로 이때다.
10년 뒤의 그래프는 어차피 우상향이다
단언컨대, 지금으로부터 10년 뒤의 부동산 시장 그래프를 그려보면 간간이 파도가 쳤을지언정 현재 가격보다 최소 20~30% 이상 올라 있을 수밖에 없다.
이건 집값이 오르는 게 아니라 화폐 가치가 끊임없이 쓰레기가 되어가고 있다는 증거다.
시장의 잔파도에 일희일비하며 스트레스를 받을 이유가 전혀 없다.
사회초년생이나 자금이 부족한 이들이라면 더더욱 거주의 쾌적함에 연연하지 말고 '투자가치'를 최우선에 두어야 한다.
4호선 평촌의 소형 평수, 9호선 가양·염창동의 소형 단지처럼 직주근접성이 확보된 저평가 입지에 먼저 발을 디뎌라.
자산의 사다리에 일단 올라타야 시장이 굴러갈 때 튕겨 나가가지 않는다.
💭 개인적인 생각
부동산 관련 글을 쓰거나 주변 사람들과 이야기를 나누다 보면 늘 폭락을 바라는 이들의 깊은 열망을 목격하게 된다. "조금만 더 떨어지면 사야지", "대출 규제 풀리면 사야지"라며 전열을 가다듬는 척하지만, 실상은 실행하기가 무서워 핑곗거리를 찾고 있을 뿐이다. 정작 하락장이 찾아와 고점 대비 20%가 빠지면 그 사람들은 공포에 질려 시장을 제일 먼저 떠나버린다. 자산 격차는 머리의 똑똑함이 아니라 실행하는 용기의 유무에서 갈린다. 대출이 막혔다고 징징대기 전에, 지금 당장 내 월 소득 30% 범위 내에서 덤빌 수 있는 가장 나은 아파트가 어디인지 엑셀 창부터 켜는 것이 진정한 내 집 마련의 시작이다.
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결국 집이라는 건 완벽한 조건이 갖춰졌을 때 내 품에 들어오는 게 아니다.
불안함과 대출의 무게를 감내하고, 남들이 머뭇거릴 때 한 걸음 먼저 내딛는 자에게 주어지는 훈장과도 같다.
대출이 막혔다고 멈춰 서 있는 동안에도 화폐의 가치는 멈추지 않고 흘러내린다.
지금 내 능력 안에서 던질 수 있는 가장 최선의 수(手)가 무엇인지 냉정하게 계산해 볼 때다.
당신이 망설이는 지금 이 순간에도 진짜 기회의 사다리는 조금씩 위로 올라가고 있을지도 모른다.
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