다들 강남 아파트 거래량이 주춤하고 신고가 행진이 멈췄다는 소식에 한숨을 돌리고 있었는지도 모른다.
언론에서도 연일 고가 주택 시장의 상승세가 둔화되었다며 시장이 안정세로 접어드는 것 아니냐는 한가한 소리를 내보내고 있었다.
하지만 현장에서 체감하는 온도는 전혀 달랐다.
진짜 폭풍은 강남이 아니라 우리가 매일 출퇴근하며 마주치는 여타 수도권 소형 평수와 중저가 주거지 한복판에서 몰아치고 있었다.
서울 주간 매매 변동률이 0.22%를 찍고 수도권 전체가 0.15% 오르며 주간 전세가가 0.19% 폭등하는 상황.
숫자로만 보면 감이 잘 안 올 수 있지만, 주간 0.2% 수준의 상승세는 시장에 명백한 과열 경보가 들어왔음을 의미한다.
숫자의 착시에 속아 '이제 좀 조용해지겠지'라고 생각했다면 착각이다.
바닥에서부터 차올라오기 시작한 전세가 폭등의 물결이 이미 실수요자들의 턱 밑까지 차올랐기 때문이다.
강남 3구가 잠시 숨을 고르는 사이, 서울 외곽과 경기 주요 지역의 매매가와 전세가가 동반 폭등하며 폭발적인 '키 맞추기' 장세로 접어들었다.
왜 이런 이상 기류가 소리 소문 없이 수도권 전체를 삼키고 있는지, 그 괴물 같은 수급 불균형의 실체를 뜯어보지 않을 수 없었다. 🧐
강남이 아니라 노도강·경기 외곽이 폭주하는 이유
미친 전세가가 불러온 키 맞추기 폭풍
최근 주택 시장을 바라보면서 가장 소름 돋았던 대목은 서울 1~3분위 지역의 움직임이다.
성북구, 노원구, 도봉구, 강서구, 구로구 같은 중저가 아파트 밀집 지역의 매매와 전세가 누적 변동률이 가파르게 치솟았다.
특히 서울 전세 누적 변동률이 2023년 1.58%에서 2024년 6.94%로 폭등한 것은 가벼운 현상이 아니다.
전세 물량이 씨가 마르면서 전세가가 고공행진을 하자, 버티다 못한 세입자들이 '이럴 바엔 차라리 집을 사고 말지'라는 심리로 돌아선 것이다.
성북구의 매매와 전세 누적 상승률이 11%를 넘어서고, 노원구 전세가가 10% 이상 폭등한 것은 단순한 수치가 아니다.
임대차 시장의 불안이 매수 심리를 근본적으로 자극하는 도화선이 되었음을 명백히 보여준다.
전세 계약 만기를 앞둔 세입자들의 비명 소리가 매수세로 변환되는 전형적인 과열 초기 단계다.
서초·강남 둔화 속에서 타오르는 불길
재미있는 점은 서초, 강남, 송파로 대표되는 고가 주택 지대인 서울 5분위의 행보다.
2023년까지만 해도 10% 가까이 오르며 상승장을 주도했던 5분위 지역이 2024년 들어서는 상승폭이 둔화되거나 일부 월에는 하락세마저 보였다.
시장을 잘 모르는 이들은 이를 두고 '상승 동력이 꺾였다'고 해석하지만, 시장의 흐름을 조금만 아는 사람이라면 이것이 전형적인 하부 지대의 키 맞추기 수순임을 직감할 수 있다.
고가 주택이 고점을 찍고 숨을 고르는 동안, 상대적으로 저평가되었거나 전세가율이 치솟은 1~4분위 중저가 지역이 갭을 메우며 급등하는 양상이다.
경기도 광명이 매매 12.8%, 전세 11.4% 올랐고, 화성 동탄 일대가 반도체 호재와 전세난이 겹쳐 매매 16.3%, 전세 10% 이상 뛰어오른 것이 이를 증명한다.
상층부가 정체되어 보이는 착시 속에서 하층부의 매매 기반이 무섭게 올려 붙여지고 있는 상황이다. 😅
📊 숫자로 보면
서울 전세 누적 변동률은 2023년 1.58%에서 2024년 6.94%로 약 4.4배 폭등했다.
경기 매매 역시 2023년 -1.24%의 하락장에서 2024년 +4.5% 상승으로 완전한 반전 곡선을 그렸다.
전세가의 급격한 상승이 매매가를 밑에서 강하게 떠받치고 밀어 올리는 구조가 완성된 셈이다.
4년간 쌓여온 32만 호의 누적 결손이라는 시한폭탄
빌라·오피스텔 씨가 말라버린 시장의 비극
그렇다면 왜 이렇게 전월세 시장이 미쳐 돌아가는 걸까?
수도권 주택 시장의 본질적인 궤멸적 원인은 바로 비아파트 공급의 완전한 멸실에 있다.
정상적인 수도권 주택 시장이 유지되기 위해서는 연간 약 26.9만 호(아파트 16만, 비아파트 10만, 오피스텔 2만)의 공급이 이루어져야 한다.
아파트 공급량 16만 호는 어찌저찌 수치를 맞추고 있는 것처럼 보인다.
문제는 서민들의 주거 사다리 역할을 하던 빌라, 다세대, 오피스텔 시장이 전세사기 여파와 규제 폭탄으로 완전히 붕괴했다는 점이다.
2024년 기준 연간 10만 호가 나와야 할 비아파트는 고작 2만 호 수준으로 박살 났고, 2만 호가 나와야 할 오피스텔은 2천 호에 불과했다.
1년에만 8만 호 이상, 지난 4년간 축적된 결손량만 무려 -32만 호에 달한다.
32만 채의 서민 주거공간이 공중으로 증발해 버린 것이다. 👀
정책 금융이 오히려 불에 기름을 붓다
이 거대한 공급 구멍을 메우지 못한 상태에서 대출 규제와 어설픈 임대차 대책이 쏟아져 나왔다.
8·3 대책, 8·13 대책 등 정부가 내놓은 이주비 지원이나 주택금융공사의 보증 지원책들은 시장의 불안을 달래기는커녕 기이한 결과를 가져왔다.
공급은 그대로 막아둔 채 서민들에게 금융 레버리지만 더 쥐여주는 꼴이 되었기 때문이다.
이것은 마치 하락장에서 레버리지 ETF 상품에 투자해 손실을 극대화하는 것과 다름없다.
수급 불균형이라는 근본적인 병목 현상을 해결하지 않은 상태에서 주택금융 지원만 늘리니, 그 돈이 그대로 전세가를 올리고 월세를 밀어 올리는 주범이 되었다.
정부의 미숙한 디테일이 임대차 시장의 변동성을 오히려 강력하게 증폭시킨 셈이다.
🔥 32만 호 결손이 가져온 참사
빌라와 오피스텔 공급이 정지되면서 소액 자본으로 거주하려던 2030 세대와 서민들이 아파트 전월세 시장으로 대거 몰려들었다.
-32만 호의 누적 결손은 단기간에 절대로 복구할 수 없는 주거 대란의 원인이 되었다.
근본적인 수급을 풀어주지 않는 한, 대출을 쥐어짜는 식의 임기응변 대책은 전월세 폭등의 시간만 벌어줄 뿐이다.
용산 개발이라는 영리한 스모크스크린
6년 전 발표나 지금이나 한 채도 안 지어졌다
현 정부 부동산 대책 발표 때마다 단골 메뉴처럼 등장하는 장소가 있다.
바로 용산 캠프 킴, 코레일 정비창 부지, 용산 어린이 정원 일대다.
정부는 마치 용산 개발만 시작되면 수도권의 공급 가뭄이 단번에 해결될 것처럼 그럴싸한 청사진을 제시한다.
그러나 지켜보고 있노라면 허탈함을 넘어 분노가 치밀어 오른다.
과거 문재인 정부 시절이었던 2020년 5·6 대책에서 용산 정비창에 8천 세대를 짓겠다고 발표했었다.
이어 같은 해 8·4 대책에서 캠프 킴 부지에 3천 세대를 공급하겠다고 목소리를 높였다.
합쳐서 1.1만 세대라는 대규모 물량이다.
그런데 발표 후 6년이라는 긴 세월이 흐른 지금, 그 땅에 실제 지어진 아파트가 단 한 채라도 있는가?
정치적 이슈로 덮어버린 수급 실패
결과는 제로다. 단 한 평의 착공도 제대로 이루어지지 않았다.
용산 부지는 주택 공급이라는 본래의 정책 목표를 잃어버린 지 오래다.
대신 '공원으로 조성할 것인가', '공공주택을 몇 세대나 넣을 것인가'를 두고 정치권의 주도권 싸움과 화제성 이슈를 양산하는 용도로 소비되고 있다.
정치인들이 카메라 앞에서 용산의 미래를 논하는 동안, 정작 당장 오늘 들어갈 전셋집을 구하지 못한 서민들은 발을 굴렀다.
용산 개발이라는 매력적인 프레임은 정부의 실제 공급 정책 실패와 실책을 가려주는 지독히 영리한 스모크스크린이다.
설령 용산에 몇 천 세대가 들어선다 한들, 수도권 전체의 32만 호 공급 구멍을 어떻게 메운단 말인가.
과거 정부의 failure 모형을 전혀 학습하지 않은 채 똑같은 정치적 쇼를 반복하는 정책당국의 무능함이 안타까울 따름이다. 💡
💡 요약해보면
- 서울 1~3분위 중저가 지역과 경기 외곽이 폭등하며 전형적인 '키 맞추기' 장세에 진입함.
- 비아파트 공급 -32만 호 누적 결손이 현 전월세 대란과 매수 자극의 근본 원인임.
- 용산 개발론은 6년째 실적이 제로인 정치적 프레임용 착시 대책에 불과함.
지금이라도 집을 사야 할까, DSR 40%의 결단
기다림의 기회비용이 주거 불안으로 돌아올 때
시장의 데이터를 가만히 복기해 보면 결론은 신기할 정도로 명확해진다.
정부의 약속이나 공급 정책의 극적인 반전을 기대하며 시장 밖에 머무는 대가는 너무나 가혹하다.
전세가는 이미 매매가를 밀어 올리고 있고, 비아파트 시장이 무너진 상태에서 대체할 수 있는 주거 수단은 극히 제한적이다.
폭락론자들의 달콤한 말에 귀를 기울이며 관망하던 이들이 결국 가장 비싼 전셋값을 치르거나 외곽으로 밀려나는 비극을 수도 없이 목격했다.
지금 수도권에서 집을 사야 하느냐고 묻는다면 내 대답은 단호하다.
상승의 끝물이라며 주저할 때가 아니다.
본인의 소득 체력 범위 내에서, 즉 DSR 40% 한도 내에서 감당 가능한 수도권 주택이 눈에 들어온다면 더 이상 망설일 이유가 없다.
지금 망설이는 사이 전세 만기는 다가오고, 밑에서부터 차오른 키 맞추기 가격은 당신의 선택지를 더 좁혀놓을 것이기 때문이다.
영끌이 아닌 계산된 실행
물론 무리한 갭투자나 영끌을 하라는 뜻이 아니다.
자신의 원리금 상환 능력을 엄격하게 통제하는 DSR 40%라는 안전장치를 전제로 하라는 말이다.
이것은 투기가 아닌 실거주자를 위한 최선의 주거 방어 전략이다.
시장의 구조적 결함(비아파트 멸실, 전세가 폭등)이 해결되지 않은 상황에서 내 집 한 채가 주는 주거 안정성은 단순한 자산 가치 이상의 의미를 갖는다.
정부의 입만 바라보며 내 집 마련을 미루는 것은 폭풍우가 몰려오는데 우산도 없이 들판에 서 있는 것과 같다.
남들의 평가나 정치적 이슈에 현혹되지 않고, 숫자가 가리키는 수급 현황을 정직하게 바라보아야 할 시점이다.
💭 개인적인 생각
부동산 관련 지표들을 짚어보며 깊은 씁쓸함을 느꼈다.
몇 년 전 용산 개발 호재를 들고 나와 금방이라도 세상을 바꿀 것처럼 말하던 위정자들의 얼굴이 스쳐 지나갔다.
6년이라는 시간이 흐르는 동안 용산 부지엔 아파트 한 채 들어서지 않았고, 그 사이에 빌라와 오피스텔 시장은 완전히 작살나버렸다.
32만 호라는 거대한 공급 결손의 대가를 결국 아무 죄 없는 세입자와 실수요자들이 월세 폭등과 전세난이라는 형태로 몸소 두들겨 맞고 있는 셈이다.
정치적 구호는 화려하지만 서민들의 삶은 냉혹한 현실이다.
시장이 주는 경고 신호를 제대로 읽지 못하면 내 주거의 삶 전체가 흔들릴 수 있다.
DSR 40%라는 엄격한 자금 가이드라인 안에서 내 집 마련의 기회를 잡는 것은 단순한 재테크가 아니라, 이 미쳐가는 임대차 시장에서 나와 내 가족의 일상을 지켜내기 위한 최소한의 자기방어 기제라는 생각이 강하게 든다.
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차가운 수급의 법칙 앞에서 기대감만으로 버틸 수 있는 시간은 그리 길지 않았다.
결국 각자의 통장과 냉정한 판단만이 거친 파도 속에서 온전한 안식처를 찾아줄 것이다.
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