서울 아파트 매매 가격이 84주째 상승세를 기록하며 역대 최장 기록을 눈앞에 두고 있다. 한성대학교 권대중 석좌교수의 전망처럼 이러다간 정말 100주, 150주를 넘어 계속 우상향할 기세다.
과거 문재인 정부 시절의 집값 폭등이 '포모(FOMO)'와 투기 수요에 의해 불타올랐다면, 지금의 풍경은 결이 완전히 다르다.
전세가격과 월세가격, 매매가격이 동시에 치솟는 이 기괴한 속에서, 오늘을 살아가는 평범한 30대 신혼부부들은 울며 겨자 먹기로 시장에 뛰어들고 있다. 집값이 떨어질 기미는 보이지 않고, 전월세 난리에 지친 이들이 며 실수요의 이름으로 대출을 그러모으고 있는 것이다.
서울 집값 85주 신기록 눈앞, 가랑비에 옷 젖듯 터진 트리플 강세
매매·전세·월세가 동시에 키를 맞추는 전대미문의 시장
과거 부동산 시장의 정석 같은 교과서 이론에 따르면 전월세 가격의 상승률은 매매가격의 선행지수였다. 임대 시장이 꿈틀대면 그 온기가 매매 시장으로 번지거나 반대로 매매가 먼저 움직이면 임대가 숨고르기를 하는 식의 시소게임이 벌어지곤 했다.
하지만 지금 서울 부동산 시장은 그런 경제학 교과서의 문장을 철저하게 비웃고 있다. 매매 가격이 고공행진을 거듭하더니 이내 전세와 월세가 그 뒤를 바짝 좇아 키를 맞추는 기이한 형태의 트리플 강세가 고착화되었다.
김인만 소장의 지적대로 이미 2025년 1월부터 시작된 이 상승 릴레이는 내년까지 이어질 태세다. 강남 3구와 한강벨트 일부 지역이 세제 개편안 등의 영향으로 아주 잠시 숨을 고르는 듯 보였지만, 이는 구조적인 하락이 아니라 다주택자들의 차익 실현과 세부담 회피를 위한 일시적 매물 출회에 가깝다.
현장에서는 이를 두고 진짜 집값이 꺾였다고 믿는 사람이 아무도 없다. 오히려 규제의 칼날이 닿지 않는 지역으로 불이 번지는 풍선효과만 더욱 맹렬하게 확산되는 중이다.
권대중 교수가 비유했듯 지금의 상승은 사람을 한 번에 벼락치기로 때려잡는 폭우가 아니라, "가랑비에 옷 젖듯" 아주 괴롭고도 지속적으로 우리의 자산을 갉아먹는 형태로 진행되고 있다. 급등과 폭락의 스릴은 없지만 서민들의 숨통을 서서히 조여오는 이 지독한 우상향 곡선이야말로 지금 우리 사회가 마주한 가장 솔직한 민낯이다.
이 거대한 흐름 앞에서 정부가 내놓는 미봉책들은 어쩐지 턱없이 무력해 보이기만 한다.
30대 신혼부부의 눈물겨운 '영끌'과 실수요의 진실
요즘 서울에서 집을 사는 사람들의 얼굴을 보면 투기꾼의 눈빛이 아니라 생존을 위한 투쟁의 결기가 서려 있다. 강남은 그림의 그림자조차 밟기 어렵고, 그나마 만만해보이던 강북의 소형 아파트나 빌라들마저 몇 달 사이에 억 단위로 뛰어넘는 걸 지켜봐야 하는 청년들의 심정은 어떨까.
등촌동의 17평 아파트가 6억 7천만 원에서 8억 8천만 원으로 치솟는 광경을 목격한 30대 신혼부부에게 "조금만 기다리면 조정이 올 것"이라는 위로는 더 이상 통하지 않는다.
이들은 집값으로 한탕을 치겠다는 부자들이 아니다. 전세 보증금을 올려달라는 집주인의 전화에 진저리가 치이고, 전세를 구하지 못해 월세로 밀려나다 보니 "차라리 은행 이자를 내더라도 내 명의로 된 집 한 채 쥐고 밤 발 뻗고 자겠다"는 극단적인 방어 기제가 작동한 것이다.
과거의 포모가 옆 사람이 주식이나 부동산으로 돈 벌었다는 배아픔이었다면, 지금의 포모는 이러다간 서울에 영영 내 집을 갖지 못하고 주거 난민으로 전락할지 모른다는 공포에 가깝다.
서울시가 최근 발표한 주거실태조사 결과를 보면 뼈를 때리는 현실이 고스란히 드러난다. 연이은 대출 규제로 인해 무주택 신혼부부의 평균 대출 가능 금액이 4억 776만 원에서 3억 772만 원으로 1억 원 이상 뚝 떨어졌다.
LTV가 40%로 묶이고 스트레스 DSR이 3%로 강화되면서, 정작 집이 가장 절실한 실수요자들의 손발을 정부 스스로가 꽁꽁 묶어버린 꼴이 되었다. 결혼하면 소득 기준에 걸려 대출에서 불이익을 받던 '결혼 패널티' 논란이 여전한 가운데, 대출 문턱까지 높아졌으니 이들이 체감하는 박탈감은 극에 달할 수밖에 없다.
🔥 실수요를 잡겠다며 실수요자의 목을 조르는 정책의 아이러니
정부는 투기를 잡겠다는 명목으로 대출 규제를 조이고 있지만, 실제로 그 칼날에 피를 흘리는 이들은 투기꾼들이 아니라 오늘 내 집 마련에 목숨을 건 30대 신혼부부들과 청년들이다. 다주택자와 현금 부자들은 이미 세금과 규제를 피해갈 구멍을 찾거나 자력으로 버틸 체력이 있지만, 대출 레버리지 없이는 집을 살 수 없는 평범한 무주택자들은 시장에서 완전히 밀려나고 있다.
서울 도심의 과밀화와 강남 개발이 남긴 역사적 아이러니
사대문 안의 포화와 외곽으로 밀려난 사람들
오늘날 대한민국 부동산의 심장부인 서울의 확장 역사는 사실 처절한 생존의 기록이었다. 조선시대 한양의 사대문 안쪽은 이미 조선 말기부터 주거 수요를 감당할 수 없을 정도로 포화 상태였다.
치솟는 임대료와 비좁은 공간을 견디지 못한 서민들과 양반들은 성북구 삼선교를 비롯한 사대문 밖의 언덕과 허벌판으로 밀려나기 시작했다. 서울이라는 거대한 도시의 팽창은 화려한 도시 계획의 산물이 아니라 쫓겨나듯 터전을 옮겨야 했던 민중들의 발자국에서 비롯된 셈이다.
해방 이후 박정희 정권에 이르러서야 본격적인 국가 주도형 계획도시 개발의 막이 올랐다. 그 첫무대는 아이러니하게도 주거지가 아니라 울산의 공업용 신도시였고, 주거용 신도시의 서막은 1970년대 초 강남 개발과 함께 열렸다.
여의도 광활한 갈대밭과 밤섬 주변의 물길을 바꾸고, 잠실의 한양 볼륨을 통째로 이장하며 서울은 한강을 중심으로 몸집을 기하급수적으로 불려 나갔다. 당시 사대문 밖의 번성이 사대문 안을 압도할 것이라고 상상한 이들은 많지 않았다.
그 시절 강남의 풍경을 기억하는 이들에게 지금의 압구정이나 반포는 격세지감을 넘어 환상처럼 느껴질 것이다. 연탄재를 곱게 갈아 시멘트 대신 꾹꾹 눌러 담아 벽돌을 만들던 시절, 구반포 1단지 아파트는 벽에 못 하나 박으려면 드릴로 사투를 벌여야 할 정도로 엉성했다.
잠실의 아파트들은 중앙난방은커녕 연탄을 때며 겨울을 버텨야 했다. 그렇게 척박했던 모래벌판과 논밭이 오늘날 평당 수천만 원을 호가하는 대한민국 최고의 황금 땅이 될 것이라고 과연 누가 감히 예측했겠는가.
압구정과 반포가 겪었던 굴욕의 '미분양' 시대
지금은 대한민국 자산가의 상징이자 당첨만 되면 로또가 되는 강남의 대단지 아파트들에게도 처절했던 암흑기가 존재했다. 압구정 현대아파트는 물론이고 개포동 주공아파트, 반포 주공 1에서 4단지까지 오늘날 서울 부동산의 전설이 된 곳들은 모두 예외 없이 뼈아픈 '미분양 사태'를 겪었다.
교통도 불편하고 사대문 안에서 멀다는 이유로 돈 주고도 안 사려던 골칫덩어리들이 바로 그곳들이었다.
심지어 재건축 시장의 상징인 은마아파트조차 과거에는 미분양의 아픔을 겪어야 했고, 대한민국 주거 고급화의 신호탄을 쏘아 올렸던 타워팰리스와 삼성동 아이파크마저 초기에는 미분양 무덤에서 허덕였다. 사람들이 강남의 가치를 뒤늦게 알아차린 것은 국가가 밀어붙인 대규모 인프라 투자와 명문학군의 이전, 그리고 한강이라는 지리적 축복이 결합하면서부터였다.
역사의 아이러니는 이렇게 미련과 외면 속에서 피어난 공간들이 세월이 흘러 계급의 상징이 되는 순간 완성된다.
이러한 과거의 역사는 오늘날 우리가 마주한 부동산 시장에 묵직한 메시지를 던진다. 지금 당장 인기가 없다고 외곽으로 밀려나거나 저평가받는 지역들이 영원히 그 자리에 머무는 것은 아니며, 반대로 지금의 강남 불패 신화 역시 영원무궁할 것이라 맹신할 수는 없다.
도시의 생명력은 끊임없이 움직이고, 사람들의 발길과 인프라는 새로운 균형점을 찾아 유랑하기 마련이다.
📊 수치로 보는 서울 주택 공급의 민낯과 정비사업의 진실
서울시가 발표한 주택 공급 보고서에 따르면, 박원순 전 시장 재임기인 2012년부터 2020년까지 도시재생이라는 이름 아래 무려 389곳의 정비구역이 해제되었다. 주거정비지수제가 도입되면서 2016년부터 2020년까지 신규 재개발 구역 지정이 단 한 건도 이뤄지지 않는 초유의 공백기가 발생했다.
그 여파로 구역 지정부터 착공까지 평균 10년이 소요되는 정비사업의 특성상 착공 물량이 연평균 2만 9천 호에서 1만 5천 호로 거의 반토막(-48.3%)이 났다.
실버타운 분양 허용과 다세대·연립 주택 활성화의 필요성
벼룩 잡으려다 초가삼간 태운 실버타운 규제의 허점
고령화가 빛의 속도로 진행되는 대한민국에서 노인 주거 문제는 더 이상 미룰 수 없는 발등의 불이다. 하지만 우리의 제도는 늘 현실을 반 박자씩 느리게 따라가며 헛발질을 반복해 왔다.
과거 일부 악덕 업자들이 실버타운 분양을 미끼로 과장 광고를 하고 노인들의 재산을 가로채는 사건들이 발생하자, 정부는 이를 바로잡는 대신 분양 자체를 전면 금지해 버렸다. 한마디로 "벼룩 잡으려다 초가삼간을 다 태워버린" 전형적인 탁상행정의 극치였다.
그 결과 민간 자본이 유입되어 쾌적하고 다양한 형태의 노인 주거 시설을 지을 수 있는 길이 완전히 막혀버렸다. 실버타운이나 노인 주택을 지어도 분양을 할 수 없으니 사업성이 나오지 않고, 결국 건설사들은 대단지 아파트 개발에만 매달리게 되었다.
고령층은 넓은 집에 덩그러니 혼자 남아 유지비와 세금 폭탄에 시달리면서도, 정작 병원 가까운 곳에 자신들이 편히 머물 소형 노인 주택이 없어 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양양에 빠져 있다.
이 문제를 풀기 위해서는 실버타운의 분양을 과감하게 허용하고 양도세 감면 혜택을 확대해 고령층의 자연스러운 '다운사이징'을 유도해야 한다. 병원 인근에 10가구에서 30가구 규모의 알찬 소규모 노인 주택들이 도심 곳곳에 들어설 수 있도록 규제를 풀어야만 한다.
어르신들이 살던 큰 집을 팔고 몸에 맞는 중소형 주택으로 원활하게 이동할 수 있는 퇴로를 열어주어야, 비효율적으로 잠들어 있는 주택 자산이 시장으로 순환되면서 전체적인 주거 안정화에 숨통이 트일 수 있다.
아파트에만 매몰된 시각을 깨고 비아파트를 품어야 할 때
서울 집값을 잡겠다고 정부가 내놓는 대책들은 대개 수만 호, 수십만 호의 거대한 아파트 공급 계획에만 초점이 맞춰져 있다. 하지만 아파트를 지어 올리려면 최소 4년에서 길게는 10년 이상의 세월이 걸린다.
당장 오늘 밤거리에 나앉게 생겼거나 전세난에 허덕이는 무주택자들에게 5년 뒤, 10년 뒤에 입주할 아파트 청약 통장이 무슨 소용이 있단 말인가. 정권 임기 내에 가시적인 성과를 내기 어려운 구조 속에서 서민들의 고통만 나날이 가중되는 이유가 여기에 있다.
김인만 소장의 주장처럼 지금 우리에게 절실한 것은 6개월에서 1년 안에 즉각 공급 효과를 낼 수 있는 비아파트 시장의 정상화다. 다세대 주택, 연립 주택, 도시형 생활주택, 그리고 오피스텔 같은 소형 주거 상품들이 시장에서 숨을 쉴 수 있도록 만들어야 한다.
이를 위한 가장 확실한 치트키는 일정 면적 이하의 비아파트를 주택 수 산정에서 과감하게 배제해 주는 것이다.
아파트만이 유일한 주거 형태라는 맹신에서 벗어나야 한다. 세입자들이 선호하는 입지에 빠르게 공급될 수 있는 다세대와 오피스텔에 수요가 몰릴 수 있도록 세제와 대출 문턱을 낮춰준다면, 아파트 편중 현상으로 달아오른 시장의 열기를 분산시키는 훌륭한 소화기 역할을 해낼 수 있다.
공급의 속도가 곧 시장의 안정을 결정한다는 진리를 더 이상 외면해서는 안 된다.
💡 단기 공급과 주거 분산을 위한 핵심 실천 과제
- 소형 비아파트(다세대·연립·오피스텔)를 주택 수 산정에서 배제하여 즉각적인 6개월~1년 단위 단기 공급 활성화 유도
- 실버타운 분양 규제 완화 및 양도세 감면을 통해 고령층의 도심 내 다운사이징과 자산 순환 시스템 구축
- 서울시가 건의한 재개발·재건축 용적률 1.2배 상향 및 이주비 LTV 70% 완화 등 정비사업 규제의 실효성 있는 개선
지방 분산 정책의 헛발질, 진짜 균형발전은 무엇인가
아파트만 지어놓고 사람을 부르지 못한 세종시의 모순
국토 균형발전이라는 거창한 기치 아래 노무현 정부 시절부터 시작된 세종시 건설과 혁신도시, 기업도시 프로젝트들은 냉정하게 말해 반쪽짜리 성공이자 절반의 실패였다. 서울의 과밀화를 해소하고 지방으로 인구를 분산시키겠다는 의도 자체는 훌륭했지만, 접근 방식이 지나치게 토목공학적이고 기계적이었다.
휑벌판에 으리으리한 아파트 숲부터 먼저 밀어 올리면 사람들이 알아서 내려올 것이라는 안이한 발상이 화를 불렀다.
그 결과는 오히려 기형적인 '2주택자 양산 공장'이었다. 서울에 본진을 둔 채 전세를 주고 세종시로 내려와 특별공급 아파트를 받아 챙기는 이들이 속출했다.
양쪽의 수요가 자연스럽게 분산되기는커녕, 서울의 집값은 서울대로 오르고 지방에 또 하나의 투기 수요 거점이 만들어지면서 양쪽 모두의 수요가 동시에 유지되는 모순이 벌어졌다. 일자리는 서울에 그대로 남아 있는데 잠만 자는 베드타운만 지방에 덩그러니 지어놓으니 성공할 리 만만했던가.
사람들이 서울로 몰려드는 이유는 단순히 공기가 좋아서가 아니다. 대기업의 양질의 일자리, 아이들을 맡길 수 있는 최고의 교육 인프라, 그리고 문화와 의료를 누릴 수 있는 생활의 편의성이 온통 서울에 집중되어 있기 때문이다.
지방에 아파트만 수십만 호를 폭탄처럼 떨군다고 해서 인구가 정착할 리 만만하다. 인프라가 갖춰지지 않은 지방에 억지로 사람을 구겨 넣는 정책은 원도심을 공동화시키고 지방을 오히려 두 번 죽이는 난센스일 뿐이다.
포항공대 수준으로 거점 대학을 키우지 않으면 지방은 없다
지방 살리기의 진정한 해답은 아파트 공급이 아니라 '사람이 머물고 싶은 생태계'를 구축하는 데 있다. 그 생태계의 알파이자 오메가는 바로 교육과 일자리다.
지방에서 태어난 청년들이 기를 쓰고 서울로 올라오는 이유는 단 하나, 서울에서 대학을 나와야 인맥이 생기고 취업의 문이 넓어지기 때문이다. 서울에서 4년 동안 청춘을 보낸 20대들이 졸업 후 다시 지방으로 내려갈 유인 환상은 눈을 씻고 찾아봐도 없다.
이 고리를 끊어내려면 지방 거점 국립대학교들인 부산대, 경북대, 전남대, 충남대 등을 포항공대나 카이스트 수준의 월드클래스 연구 중심 대학으로 전면 개조해야 한다. 등록금 몇 푼 깎아주는 미봉책으로는 서울로 향하는 청년들의 발길을 절대 붙잡지 못한다.
대학 하나에 연간 1,000억 원에서 2,000억 원 이상의 과감한 재정을 집중 투입해 세계적인 석학들을 불러 모으고, 지역의 첨단 산업과 대학을 다이렉트로 연결하는 진정한 산학협력 모델을 만들어야 한다.
정부 주도의 일회성 프로젝트나 정권 입맛에 맞춘 보여주기식 균형발전 구호는 이제 그만 접어야 한다. 민간 기업이 지방에 스스로 내려와 뿌리를 내릴 수 있도록 획기적인 법인세 감면과 저렴한 토지를 제공하고, 그 기업에서 일할 우수한 인재들이 지방 대학에서 자연스럽게 배출되는 선순환 구조를 짜야 한다.
교육과 일자리가 살아 숨 쉬는 지방이 만들어지지 않는 한, 서울 부동산의 과밀화와 폭등을 막아내겠다는 모든 선언은 사막에서 물을 찾는 것과 다름없다.
💭 에디터의 단상 : 부동산을 대하는 우리의 자세를 바꿀 때
부동산 방송을 보고 전문가들의 진단을 들을 때마다 씁쓸함을 지울 수 없다. 언제부터 우리 사회가 영혼까지 끌어모아 아파트 한 채 사두는 것을 최고의 인생 성공 방정식으로 여기게 되었을까.
김인만 소장의 말처럼 이제는 정말 "부동산이 부의 척도가 되어서는 안 된다"는 뼈아픈 반성이 필요한 시점이다. 평생을 아파트 가격 등락에 일희일비하며 내 삶의 존엄성을 저당 잡히는 삶은 너무나 소모적이지 않은가.
AI 시대가 도래하고 자율주행과 원격 근무가 일상이 되는 미래가 오면, 지금 우리가 목숨을 거는 입지의 가치 역시 언제든 흩어질 수 있다. 남들이 사니까 나도 안 사면 뒤처질 것 같다는 불안감에 밀려 무리하게 빚을 내기보다, 내 삶의 수준과 경제적 체력에 맞는 아늑한 거주 공간 하나를 지키는 것만으로도 충분히 훌륭하다.
정책이나 남들의 시선에 휘둘려 나 자신을 잃어버리는 순간, 진정으로 지켜야 할 내 인생의 가치들도 함께 무너져 내린다는 사실을 잊지 말아야 한다. 집은 투기의 대상이 아니라, 오늘 하루 고된 세상을 살아낸 내 지친 몸을 편히 뉘이는 온전한 안식처여야만 한다. 🏡✨
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부동산 시장은 늘 우리를 시험하고 불안하게 만들지만, 그 거대한 소용돌이 속에서 길을 잃지 않는 유일한 방법은 남의 욕망이 아닌 자신의 기준을 단단히 붙잡는 것이다.
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