요즘 부동산 시장을 보고 있으면 한숨부터 나온다. 매일같이 쏟아지는 정책 뉴스를 읽다 보면 대체 어디서부터 꼬인 건지, 그래서 우리 같은 서민들이 내 집 하나 갖는 게 왜 이렇게 비현실적인 미션처럼 느껴지는 건지 답답할 뿐이다.
최근 정부가 부동산 안정화 의지를 내비치며 주택 공급을 미친 듯이 늘리겠다고 선언했다. 서울 수도권에 양수겸장으로 카드를 던지겠다는데, 과연 이게 우리의 팍팍한 현실을 얼마나 바꿔줄 수 있을까?
공급의 마술은 어디서부터 시작되는가
속도전이 답인가, 아니면 방향의 문제인가
주택 공급을 조기에 대량으로 늘리겠다는 정부의 기조는 분명 환영할 만한 일이다. 2022년부터 이어진 인허가와 착공의 급감은 이미 현장에서 뼈저리게 체감하고 있는 위기다. 3년 동안 멈춰 섰던 삽질이 다시 시작된다는 건 반가운 신호다.하지만 단순히 '한 채라도 더 짓자'는 식의 물량 공세가 과연 시장의 비정상적인 열기를 식힐 수 있을지는 의문이다. 정부는 500세대 이하 소규모 단지 인허가권을 구청장에게 넘겨 속도를 높이겠다고 하는데, 현장에서는 서울시와 자치구 간의 권한 문제로 벌써부터 잡음이 들려온다.
결국 정책의 속도보다 중요한 건, 그 물량이 정말 필요한 사람들에게 적정한 가격으로 공급되느냐는 신뢰의 문제다.
🔥 공급만 늘리면 집값은 알아서 잡힐까?
분양가 상한제를 통해 가격을 묶어두면 단기적으로는 저렴해 보일지 모른다. 하지만 실증 분석 결과들을 보면, 주거 선호 지역에 공급 확대가 동반되지 않은 상태에서 가격만 강제로 누르는 정책은 오히려 민간 건설사의 공급 위축을 불러올 뿐이다. 2026년에는 실제 공급이 15% 이상 줄어들 것이라는 통계가 괜히 나오는 게 아니다. 결국 정책의 알맹이가 빠진 채 숫자 늘리기에만 급급하면, 나중에 더 큰 공급 절벽이라는 부메랑을 맞게 된다.
보유에서 거주로, 패러다임이 바뀔까
세금은 도구일 뿐, 목적이 될 수 없다
부동산 시장이 비정상적으로 돌아가는 가장 큰 이유는 '집'이 주거의 공간이 아니라 투기의 수단으로 전락했기 때문이다. 가격이 오르면 수요가 줄어드는 게 시장의 순리인데, 우리 시장은 가격이 오를수록 "더 오르겠구나" 싶어 수요가 달라붙는다.정부가 보유세 역진 구조를 바로잡고 투기를 잡겠다고 외치는 건 방향 자체는 맞다. 하지만 세금 정책만으로 집값을 잡겠다는 생각은 과거에도 반복했던 치명적인 착각이었다. 2017년부터 쏟아졌던 수많은 대책들을 기억하는가. 일관성 없는 규제는 결국 투기꾼들에게 학습의 시간만 벌어준 꼴이 되었다.
세금은 조세 정의를 바로잡는 수단이어야지, 공급 대책을 대신하는 만능 치트키가 되어서는 안 된다.
📊 한국의 보유세, 과연 정말 높은가?
흔히 우리나라 보유세가 세계 최고 수준이라고들 한다. 그런데 2023년 기준 실효세율을 뜯어보면 고작 0.15% 수준이다. 뉴욕이 1%, 도쿄가 1.7%라는 점을 고려하면, 지금의 조세 정책이 과연 투기를 원천 봉쇄할 만큼 강력한가에 대해서는 통계적으로 의문이 남는다. 세금을 높일 거라면 확실한 명분과 정교한 설계가 필요하다는 반증이다.
우리가 잃어버린 정책의 일관성
과거의 실패를 타산지석으로 삼아야 한다
돌이켜보면 부동산 정책은 늘 '폭탄'처럼 쏟아졌다. 특히 노무현 정부 시절부터 이어진 일련의 대책들은 시장을 잡겠다는 의지는 강했지만, 결과적으로는 강남 집값을 두 배로 키우는 역효과를 낳았다.정책이 일관성 없이 흔들리면 시장은 국가를 비웃는다. 이번에도 공급 인력 늘리고 총리가 점검한다고 난리지만, 결국 건설 현장의 자금난이나 원자재 문제, 인허가 지연 같은 실무적인 애로사항을 얼마나 세심하게 해결해주느냐가 관건이다.
정부의 말처럼 '공급 모태에 미친 듯이' 달려드는 모습은 일단 보기 좋다. 하지만 그 열정이 정책의 일관성과 결합하지 않는다면, 결국 우리는 또 다른 5년 뒤의 통계를 보며 똑같은 후회를 하고 있을지도 모른다.
💭 개인적인 생각
나는 솔직히 말해서 정책 하나가 나올 때마다 가슴이 철렁한다. 그 정책이 내 집 마련의 사다리가 될지, 아니면 더 높은 벽이 될지 모르기 때문이다. 지금 정부가 추진하는 '보유에서 거주로'라는 가치는 매우 중요하다. 집은 자산 증식의 도구가 아니라 사람이 살아가는 최소한의 권리여야 하기 때문이다.
그런데 곰곰이 생각해보면, 왜 우리는 매번 정책이 바뀌기를 기다리며 일희일비해야 하는 걸까? 정치적인 유불리에 따라 규제가 생겼다 사라졌다 하는 이 널뛰기 장세 자체가 우리 사회의 비극이다. 진정한 주거 안정을 위해서는 공급도 중요하지만, 집을 소유하지 않아도 삶이 비참해지지 않는 탄탄한 임대주택 시스템과 사회적 안전망이 동시에 구축되어야 한다고 본다. 정권이 바뀌어도 흔들리지 않는 주거 정책의 '기본값'이 절실한 시점이다. 단순히 집값 몇 프로 잡는 문제가 아니라, 우리 세대가 다음 세대에게 어떤 주거 문화를 물려줄 것인가의 철학적인 고민이 정책에 담겨야 한다. 세련된 말솜씨보다는 현장의 묵묵한 일꾼들이 필요하다는 생각이 든다.
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결국 부동산 정책의 성패는 공급의 숫자 뒤에 숨겨진 '사람'을 얼마나 진심으로 고려하느냐에 달려 있다. 이번에는 부디 정치적 수사가 아닌, 국민의 삶이 피부로 느끼는 실질적인 대안이 되길 바랄 뿐이다.
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